按揭市場變天在即？借錢買樓最好揀定息
實際按息年內恐升至2厘 加重供樓負擔
全球經濟在疫情中逐步恢復，復甦最大障礙在於運輸成本高企，加劇各地通脹，美國去年12月份通脹率高達7%，創下40年新高，美聯儲有官員認為可能要更早或更快加息，市場預期美國今年或加息4次。美息一旦上調，香港無可避免要跟隨，2022年本港物業按揭市場或「變天」。按揭代理及一眾分析師為本港新一年按揭市場把脈並作出預期，分析認為今年實際按息有機會挑戰2厘水平，樓市或因此出現窄幅波動，並建議市民最好選擇定息按揭，避免加息對按揭計劃帶來風險。
◆香港文匯報記者 黎梓田
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明向香港文匯報記者表示，參考上一次「收水」程序，由2014年1月至10月歷時9個月後停止量化寬鬆，相信由於是次量化寬鬆規模比以往更大更急，「收水」及加息的速度亦比以往快，加上種種經濟因素之下，預期美國在5月或6月份加第一次息，預計每一次加0.25厘。如無意外，第二次及第三次加息會在9月及11月。
通脹或逼美國提早加息
至於美聯儲有官員表示或提早加息，曹德明指出，美國的加息步伐都是視乎經濟及通脹，如果美國的實際通脹比預期大，例如在目前7%的通脹率上再不斷上升，則可能會提早在3月加息，而且次數或者速度會增加。他相信，美國的通脹問題並不是美聯儲早前所說的「短暫性」，在中美問題未解決、運輸成本高企加上新冠疫情下，通脹率短期內難以下跌。
曹德明提到，全球供應鏈均受到中美貿易問題及新冠疫情阻隔，而且供應鏈亦未見有修正的時間表，中美問題亦正日趨緊張，例如新疆棉花爭議事件及晶片戰爭等，通脹率還有上升的可能，因此更加不排除美聯儲會提速加息。
港銀行仍有不加息空間
至於香港息口方面，他表示，由於銀行結餘仍達到3,825億元的甚高水平，相信仍有不少緩衝空間不跟隨加息。不過，自金管局第三次宣布增發外匯基金票據後，估計未來銀行結餘將進一步減少。加上美元轉強導致拆息上升，料今年首季一個月拆息將維持0.4厘以下，實際按息有機會增至1.7厘，年內一個月拆息則有機會升至0.8厘以下，即實際按息或挑戰2厘，但仍屬歷史偏低水平。
曹德明續指，目前實際按息大約1.5厘（H+1.3厘）左右，如果一個月拆息到達0.4厘或0.8厘，則實際按息分別到達1.7厘及2.1厘左右，仍與封頂息率2.5厘有一段距離。他提醒，由於利息可能有波動，有計劃入市置業的市民，在考慮按揭計劃時可選定息按揭，減低加息帶來的風險。
他又表示，由於通脹加上本港住宅供應不足，為樓市帶來利好因素，預期加息後樓價未必出現大幅調整，美聯儲加息未明朗前會有上下波動，估計今年上半年有3%至5%波幅，而下半年因為加息明朗化以及預期通關等因素，樓市會平穩向上，預計全年樓價升幅為3%至5%。
樓價料不會大幅度波動
如果美國今年提速加息對銀行影響又如何？曹德明指，香港樓市因用家需求大，加上資金充裕，即使今年加息4次也未必影響銀行的貸款意慾，而樓價亦不會有大波幅。他舉例，2018年的實際按息曾經高達3.5厘至4厘，但大型銀行有不少批出的按揭貸款都是以2.5厘作為封頂。在利息成本影響下，銀行當年亦減少做按揭貸款生意，影響成交量，而當年樓價卻只是向下調整3.5%。
曹德明認為，受到加息影響最大的將是中小型單位買家，估計今年樓市交投會減慢，而該行正計劃爭取更多大碼物業的按揭貸款生意，未來會繼續與前線地產代理及銀行合作推出優惠吸客，而進一步通關後亦會進軍大灣區物業的按揭生意。他又透露，公司去年已就相關部署多增聘5%人手，主要來自銀行業，今年會視乎情況繼續增聘人手。
