憧憬通關 代理提前搶攻珠海 斗門樓價低水 兩房入場一球有找
內地與香港之間正商討通關安排，市場預期通關後對樓市有刺激作用，有代理行更已提前部署明年大灣區發展大計。利嘉閣大灣區置業顧問王保衡接受香港文匯報訪問時透露，明年公司將擴張大灣區置業團隊，並看好珠海的發展：「珠海長年位居全國宜居城市頭十，未來既有澳門這個窗口去連接國際市場，亦有橫琴作為新經濟動力，雖然目前仍在發展期，但升值潛力不容忽視，進可攻退可守，有條件成為下一個『深圳』。」●文：香港文匯報記者 顏倫樂／圖：香港文匯報記者
王保衡表示，在他的眼中，大灣區東面一帶已發展成熟，包括香港、深圳、廣州等等，反觀澳門、珠海、中山、佛山、肇慶等正在起飛，尤其以澳門、珠海、橫琴一帶的發展前景令人期待。他尤其看好珠海樓市前景，過去珠海樓市發展主要集中於連接澳門的拱北、新發展區橫琴等，近年已逐漸輻射至珠海西區的斗門、金灣等。
力推大型基建發展新據點
珠海市自從港珠澳大橋開通後，來往香港與珠海縮短至1小時15分鐘，交通方便刺激下，加上珠海人口不多、消費水平低，未來又有多項基建及概念發展，整個地區發展簇新，令珠海近年受到港澳人士歡迎，不少人打算買入作退休之用。其中珠海西區近獲當地政府大力推動，如金灣區航空城、金海大橋、斗門智能製造經濟開發區等等，成為入市新據點。
王保衡分析，由珠海站關口駕車前往斗門區及金灣區大約需要半小時以上，目前斗門的樓價水平大概每平米1萬多至2萬元（人民幣，下同），兩房單位售價80萬至100萬元，三房大約120萬至150萬元已經可以入場，而金灣區每平米約2萬至3萬元，兩個地區相比起拱北口岸的每平米3萬至4萬元、橫琴的每平米5萬元，明顯較低水。
港人珠海最多購兩套物業
他說：「珠海仍可以有第二家園概念，有點像以前的深圳，家深圳樓價已經太貴，可能要賣了香港樓才負擔到。」現時香港人於珠海置業，最高可以購買兩套，珠海大橋東西各一套或者珠海西區買2套。對比之下深圳的限購較嚴厲，香港人只可以購買1套住宅。由於澳門銀行與珠海物業常有合作，不少都願意做「直貸」，可以用一個較內地銀行更低的息口承造約七成按揭。
目前珠海仍在發展階段，當地有相當多的新住宅項目，香港人在珠海亦大多購買新房，較少於二手市場物色單位。他提醒入市時要注意發展商名氣及於當地的項目數量，例如華發屬當地龍頭發展商，其餘碧桂園、保利集團、時代地產都較有名氣。如果選擇退休住，要留意香港長者生活津貼的領取辦法和醫療設施等。
需注意商品房公寓房有別
另外，置業時亦記得要查閱「五證二書」及「陽光公示」，了解項目周邊環境，並確保發展商項目合法銷售。過去港人常擔心內地樓宇的質量與爛尾問題，近年都已有明顯改善，王保衡指，現時買樓資金亦會先存入銀行的監控賬戶，提高購房保障，由於內地許多樓房都採用組裝合成方法建造，技術已相當成熟，交樓質量亦大幅提高，「部分物業交樓時質量更高於香港」。
此外，亦要留意商品房與公寓房的分別，商品房屬於普通居住住宅，而公寓房則屬於商業地產，兩者在首期支付與使用年限上有所不同，公寓更禁止使用煤氣明火煮食，不能辦理落戶，子女亦無學位，只供短暫停留，升值潛力較商品房低。過去發展商及代理都未必會主動告訴買家單位屬商品房還是公寓房，但今年已嚴厲整治涉嫌隱瞞的行為。
大灣區各城市買樓稅項費用及其他支出
契稅
◆ 90平米以下：首套/二套契稅為成交價1%
◆ 90平米以上：首套契稅為成交價1.5%；二套契稅為成交價2%
◆ 深圳買入90平米以下物業，須繳付樓價1%契稅，90平米以上物業契稅為1.5%，144平米以上則須繳付樓價3%契稅
增值稅及其附加稅
◆ 不動產證未滿兩年：增值稅及其附加稅稅率為5.6%
◆ 不動產證滿兩年：免徵增值稅及其附加稅
◆ 非住宅不管年限統一按照差額徵收
個人所得稅 ◆ 不滿5年/滿5年非唯一住房，個人所得稅＝（房屋總價－房屋原值）×20%
◆ 滿5年唯一住房免徵個人所得稅
登記費
◆ 個人住房登記每件80元（含土地使用權證工本費）；非住房房屋登記收費標準為每件550元
◆ 每增加一本證書加收證書工本費10元
交易手續
◆ 住宅：5元／平米
◆ 非住宅：11元／平米
中介費
◆ 一手一般不用支付中介費
◆ 中介費一般為1%至3%不等，不同的中介，收費略有差異
貸款評估費
◆ 評估費約為評估價的0.3%
買樓按揭
◆ 香港直貸：一般40%首期、60%按揭
按揭息率「P(大P)－2」、最長30年年期(按「65－」或「70－」去計算年期)
工銀亞洲、建行香港、中銀香港等中資銀行較積極，最終貸款視乎開發商跟銀行簽定協議為準
◆ 內地貸款：一般30%首期、70%按揭
按揭息率5.25%LTR(貸款市場報價利率)＋0.6%(首套)、最長30年年期
內地貸款視乎開發商跟內地銀行簽定協議為準
註：貨幣單位為人民幣
資料來源：利嘉閣大灣區置業顧問
珠海深圳中山限購政策一覽
珠海
1） 珠海戶籍，原則上最多可以在珠海購買3套房；
2） 外地戶籍，第1套可以在全市範圍內購買，沒有區域限制，第2套的話就必須要在斗門區購買，且只能選擇商品房；
3） 港澳人士：澳門人士最多可以購買3套，珠海大橋東西各1套或者西區2套，橫琴沒有房產的話可在橫琴再購買1套；香港人士最多可以購買2套，珠海大橋東西各1套或者西區2套；
4） 高層次人才：目前限購1套，沒有區域限制，在全市範圍內無需證明。其他的包括法拍房產和商業地產不限購。
深圳
1） 深戶（3年深戶且3年社保）已婚家庭可以購買2套住宅；
2） 深戶（3年深戶且3年社保）單身（含離異）可以購買1套住宅；
3） 非深戶（含已婚、未婚、離異）可以購買1套住宅，前提是過戶當日計起，需提供連續近5年或以上深圳社保（養老、工傷、醫療每月需繳兩樣或以上）繳納憑證或連續近5年以上深圳個人納稅憑證（稅單）
4） 港澳台（含已婚、未婚、離異）可以購買1套住宅，個人不可購買不限購不限貸的物業（如商務公寓及商舖等）；
5） 外籍人士若能提供一年以上在深圳的勞動合同和就業登記證可以購買1套住宅，個人不可購買不限購不限貸的物業（如商務公寓及商舖等）。
中山
現行的限購政策，依然是本地限購3套，外地限購2套，港澳台同胞限購1套。
資料來源：利嘉閣大灣區置業顧問
