【新股透視】恒大物業受惠母企多業態發展
中泰國際
恒大物業(6666)是中國龍頭房地產開發商恒大集團(3333)旗下的綜合物業管理服務運營商，據中指研究院數據，截至2019年底，在中國物業服務百強企業中公司排名第二（按項目覆蓋城市數目計），而按照總收入、總毛利及總淨利潤計，公司排名第三。截至2020年6月底，公司已訂約1,354個項目，覆蓋約280個城市，總在管面積約為2.5億平方米，簽約面積為5.1億平方米。
主要收入來自恒大集團
恒大物業的主要管理面積及收入來自恒大集團， 2017-2019財年及2020上半年，公司收入分別為44億元(人民幣，下同)、59億元、73.3億元及45.6億元，其中來自恒大集團開發的物業產生的收入分別佔物管服務收入99.8%、98.9%、98.4%及98.8%；毛利率分別為9.8%、12.2%、23.9%及38.1%；應收貿易賬款周轉日數分別為116天、147天、194天及218天；應收貿易賬款及應收票據減值撥備分別為9,810萬元、1.1億元、1.5億元及2億元；歸母淨利潤率分別為2.4%、4.0%、12.7%及25.2%；經營活動所得現金淨額分別為1.9億元、10.4億元、-3.7億元及3,637萬元；資產負債比率分別為22.2%、21.6%、1.7%及0.9%，下跌主要由於償還銀行及其他借款以及盈利能力改善導致總權益增加所致。
估值高於行業平均水平
按全球公開發售後的108億股本計算，公司市值為919-1,054億元。估值方面，2019年公司市盈率約為84.5-96.9倍，高於行業平均水平。此次穩價人是UBS，2020年參與保薦項目3個，首日表現2漲1跌。基石方面，引入深圳凱爾、京基集團等21家投資者，合計認購約72億元，假設按照發售價範圍上限定價且未行使超額配股權，合計佔發售股份約45.6%。
此前8月亦引入紅衫資本、中信資本、雲鋒基金、騰訊控股（0700）等14家戰略投資者，此次發售的16.2億股份中有50%是新股，50%是舊股，發售後最大股東依然是中國恒大集團。
我們認為公司將繼續受惠於恒大集團的多業態發展，利用母公司的龐大土地儲備及其他商業機會實現可持續增長，但考慮公司估值較高且近期將有其他熱門新股啟動招股，建議可待正式上市後關注，綜上所述我們給予其69分，評級為「中性」。 (摘錄)
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