尖沙咀地舖的呎租水平之所以能擊敗銅鑼灣羅素街並登上全球第二，林應威認為，尖沙咀廣東道的地舖其中一邊的業權歸於同一業主所有，能統一管理商戶組合，而且業主實力也較雄厚，有足夠條件向租戶作出支援，除了有能力提供租金優惠外，也有向客人提供購物優惠券等，加上企理整齊使顧客有較良好的消費體驗，使這些奢侈品牌租客能在疫情中維持基本營業額不致關門大吉，減慢整體的租金跌幅。

林應威續指，銅鑼灣羅素街或者其他一線地舖，由於業權較分散，商戶組合並沒有統一管理，特別是在珠寶鐘錶品牌撤出後，吸引不少較為低端的消費品牌進駐，令觀感上檔次被降低。羅素街面對的挑戰除了疫情，還有業主本身的心態，有個別持貨能力強的業主寧願丟空舖位也不願意租予其他較低檔次的租客，亦有個別業主嫌短租價低而丟空舖位，吉舖處處令大型奢侈品牌考慮時顯得心大心細較難進駐，導致銅鑼灣舖位呎租相比其他核心區跌得更多。

難短期回復名店林立

奢侈品品牌回歸的情況，林應威則指出，國際品牌在租舖前做很多分析及資料搜集，包括地點、毗鄰的租客質素、業主背景等等，最重要是「做唔做到生意」，相比起這些因素，租金反而變得沒有這麼重要。而大型零售品牌要求租約期要比以前更具彈性，例如先簽「四加八」（4個月死約加8個月生約），有別於以往至少一年起跳的租約期，要吸引大品牌承租的難度比以前高。

他指，本港多年疫情令一線街的商戶檔次被「打散」，甚至有一些從未在一線街道出現過的租戶種類在一線街道開業，例如藥房。在沒有統一管理優勢下，要重整租戶組合一般需要數年時間，需一段時間才可回復昔日名店林立的光景。