廖偉強 利嘉閣地產總裁

2022年尚餘一個月左右，綜觀今年樓市成交大幅萎縮，無論一手或二手市場，都比往年減少三成半。這樣的市況下，地產代理自然會承受沉重的經營壓力，生意額亦相應下跌超過三成；虧損非常嚴重，裁員及減舖的聲音此起彼落。

須知道，地產代理的佣金雖然豐厚，但其實經營成本亦相當重，就算在樓市好景的時候，盈利率也只有一成左右。地產代理最吃重的經營成本，就是租金、人工和廣告，其中又以租金的佔比最高。

以往大型地產代理為搶佔市場，都會不惜工本，爭相承租佔有地利的舖位，而由於同業之間的惡性競爭，帶動租金比其他行業的租戶都要高，有時候，地產代理更會以高出市價數倍去「搶舖」，而且很多時會在同一個屋苑或同一條街，會用高租金佔據幾間店舖來壟斷市場。

料業界續「斷崖式」削減分行

試問這種以「燒銀紙」搶市場的方式，在目前成交嚴重缺乏下，又豈可能不虧損呢？所以筆者認為，大型地產代理公司在未來一段時間，持續「斷崖式」削減分行數量。

至於佔比第二大的經營成本就是人工。地產代理兼顧一手及二手市場，需要以大量的人手去爭取市場份額，大型地產代理公司更往往慣用人海戰術來互相競爭。這些「燒銀紙」的經營方式，更造成嚴重的冗員問題；而且亦出現培訓不足及紀律不夠嚴明，令行業良莠不齊。因此，地產代理行優化員工的質與量也是事在必行的了。筆者相信，各大地產代理公司在未來數月內將持續減省的人手，動輒會涉及數百人。

「樓上舖」經營方式或將興起

此外，為了減省租金成本，業界亦可能會減少租用地舖，轉為多用「樓上舖」方式經營，反而投放資金在更多網上廣告。可能有些人會質疑這種經營方式，但其實，現今資訊科技科發達，很多地產代理已大量運用網上媒體的廣告招徠生意，地舖在經營上的傳統優勢，反而正在逐漸減退。如此改變，可減省租金之餘，亦是在經營上去適應和配合科技發展的大趨勢。筆者相信「禍兮福所倚」，明天定會更好。今次地產代理行業可以藉此機會加速優化和整頓，反而可以幫助地產代理公司的盈利率提升，尤其當市況轉好時，將會更為顯著。

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