龐溟 經濟學博士、經濟學家

在國慶節假期前,內地有關部門接連公布三條重磅樓市支持政策。針對剛需購房者的「首套房商貸利率下限放寬」和首套房公積金貸款利率下調,以及針對改善性購房者的「換房退稅」政策陸續發布,有望為第四季度內地樓市注入活力。

延續調控方向及方式

9月29日晚間,中國人民銀行、銀保監會發布通知,部分城市可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

在筆者看來,「階段性調整」的表述,意味着對房地產行業的定位、調控和管理方向不會出現顯著轉向,調控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調不會改變,既要立足當下以應急政策夯實住房市場築底復甦的態勢、緩解行業當期壓力,又要放眼長遠以有效措施穩定預期、提振信心、培育行業未來健康發展的根基。

「差別化住房信貸政策」、「在當地政策範圍內,銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平」的表述,表明會繼續有效降低居民購房負擔和按揭成本,更好地提振居民住房消費的信心,更好地支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。未來有望通過放鬆限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補貼、縮短按揭貸款放款周期等方式,繼續適度鬆綁政策。

「『因城施策』用足用好政策工具箱的表述」,與近期多次高層會議表述一致,凸顯了穩地產在當前穩預期、穩增長、穩經濟工作中的重要性。對各地政府來說,應實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策,按照自身實際情況,有步驟、有秩序、有彈性地調節當地的房地產政策,跟進中央政策推出相關配套措施並確保落地生效,落實好房地產市場長效機制,順應居民高品質住房需求,更好解決居民住房問題,確保實現高質量發展。

降低購房成本與負擔

9月30日,人民銀行決定自2022年10月1日起,下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。這是時隔7年央行再次下調公積金貸款利率。

伴隨着前期信貸端支持性政策落地生效,多家銀行根據市場變化和自身經營情況自主下調了房貸利率,部分城市下調了首付比例下限和利率下限。近期重點城市整體房貸利率繼續下降,最主要的原因是與新發放的住房商業貸利率緊密掛鈎的五年期以上貸款市場報價利率,即5年期LPR不斷調降,同時自5月份監管部門將首套房貸款利率下限從「不低於5年期以上LPR」進一步降為「不低於5年期以上LPR減20個基點」。此外,部分城市也階段性放寬首套房貸款利率下限,執行差別化住房信貸政策。

此次下調首套個人住房公積金貸款利率,有利於更好地配合與住房相關的商業按揭貸款利率的下行趨勢,也有利於更好地以增量房貸利率下行帶動存量房貸利率下行。同時,這一舉措也有利於支持和鼓勵部分購房者考慮將商業貸款轉為公積金貸款,進一步降低購房成本與負擔。

多舉措、全方位促進房貸利率持續下行,有利於降低各種房貸付息成本,提升居民購房需求,促進購房者的合理住房需求的恢復。

有關部門應合理確定個人住房公積金貸款的首付款比例和貸款利率,提升借款和還款便利度,更好滿足剛性和改善性住房需求。

促進二手房市場交易

此外,財政部、國家稅務總局也在9月30日宣布,自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

筆者認為,與另外兩項主要針對剛需的商業貸款、公積金貸款政策利率調整不同,「換房退稅」將主要惠及改善性購房者。相比直接的信貸端支持與優惠,稅收環節的鼓勵和刺激效果較為間接。

目前內地大部分城市所執行的二手房個稅政策主要以是否滿足「滿五年且為家庭唯一住房」為判斷標準條件,持有5年以上的家庭唯一住房一般來說無需按照房產購入和賣出時差額的20%收取個人所得稅。最新的退稅政策有有助於減輕換房群體的稅負成本、增加有個稅房源的流動性、加快改善性需求換房進程、促進二手房市場交易。

在筆者看來,期限一年多的「換房退稅」與期限三個月的「首套房貸利率下限放寬」,以及更長期的公積金降息等政策形成短中長期相結合的政策組合拳,將促進購房者合理住房需求的恢復。未來將有更

多政策措施出台落地,信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協同發力,支持剛性需求和改善性住房需求、促進居民合理購房需求有效釋放,避免居民中長期貸款需求走弱,有效推動房地產投資恢復,並在邊際上緩解與改善地產企業面臨的資金鍊壓力、流動性壓力和債務違約風險。

調整思路體現以穩為主

總的來說,最新的各項支持政策堅持了「房住不炒」的思路與基調,在逐步降低房地產金融化和泡沫化的前提下積極探索新發展模式,繼續優化房地產金融政策特別是差別化住房信貸政策,真正體現了以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產金融政策調整的思路,有利於促進房地產市場平穩健康發展,實現穩增長、防風險、促發展三重目標。預計各地房地產調控政策優化落地的節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大,政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬鬆並結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向,以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。

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