香港智遠

「房住不炒」大環境下,代建業務逆市走強。綠城管理控股(9979)代建專案規模保持行業第一,近幾年高速發展,具備行業領先優勢。代建業務與房地產銷售具備一定負相關性,其具備較低開發風險、優質運營能力及多元化客戶結構,表現出與房地產逆週期增長態勢。

2021年下半年以來,房企銷售增速下滑,代建業務簽約面積逆勢增長超過20%,持續映證逆周期增長。根據中指研究院數據,近五年代建新簽約面積複合增長率達約26.3%,未來還將以年均21.3%速度增長,行業空間廣闊。

綠城管理背靠綠城中國,實際控制人為國資委。其最早由綠城中國代建業務發展、獨立而來,近幾年高速發展,已成為代建行業領跑者。根據中指研究院統計,截至2020年,綠城管理新簽約規模1,869萬平方米、市場份額佔比約22.3%,佔據行業第一位。同時,綠城管理營收佔比達約23.2%,位居行業第一。

截至2021年,綠城管理在全國28個省101座城市落地專案345個,完成全國化布局。合約專案總建築面積達約84.7百萬平方米,同比增長11.3%;新簽約代建專案合約總建面22.8百萬平方米,同比增長21.9%,近五年增速均高於20%。

多元業務 項目儲備充裕

2021年,綠城管理實現營收約22.4億元(人民幣,下同),同比增長約24%。具體看,公司主要分為商業代建、政府代建及其他服務三大業務板塊,2021年三大業務分別實現營業收入14.8億、5.7億、1.9億元。

商業代建為公司核心業務,2021年營收增速為12.6%;政府代建營收增速達84.5%,政府代建增速較高,一方面由於保障房及舊改業務快速發展,需求加大;同時城投拿地佔比提升,其開發能力不足產生代建需求。當前,綠城管理控股政府代建已邁向多元服務、全國化佈局發展趨勢。

盈利能力看,綠城管理控股整體毛利率達到46.4%,淨利率高達25.4%。其中,商業代建2021年毛利率約44.9%,政府代建毛利率約40.9%。2021年度,綠城管理控股實現歸母淨利潤約5.7億元,同比增長32%。

此外,綠城管理現有專案儲備中,待建和在建面積佔比達到90%,專案儲備充裕。且在核心經濟圈佔比較高,四大經濟圈佔比達76%,其中長三角佔比達49%。

綠城管理控股承襲綠城中國品牌,保持代建行業第一規模,並多元化協同、全國化、科學化發展,在業績水準、業務發展均向上同時,股價逆市走強。可進一步看好其向上動力,第一目標位9港元,止蝕位5港元。

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